【明報專訊】A股反彈，帶動恒指昨日顯著上升489點，報 21913點，其中本港地產股表現可人，新地（0016）收市急升5.2%，收報110.4元。現階段要估計大市反彈幅度，實在不容易；但從估值層面來看，個別中小型地產股，相比大型地產股可能更具留意價值，例如是中港土儲充裕的嘉華國際（0173）。

不計及出售銀河娛樂（0027）股權所獲得的一次性收益，以及投資物業重估淨增值，嘉華去年除稅後核心經營溢利約8億元；按此計算，其經常性業務的往績市盈率不足10倍。

據彭博綜合券商預測，嘉華預測08年市帳率僅0.81倍。今時今日，市場上不乏估值低殘的中小型地產股，但嘉華坐擁多個中港優質發展項目，則屬少有。

現價已消化樓市利淡因素

嘉華去年經常性盈利主要來自售樓利潤，期內售樓收益43.83億元。嘉華預期，今年可入帳的樓面面積達175萬平方呎，主要包括本港嘉御山餘貨及上海慧芝湖2期項目，銷售總額估計達47億元。不過，嘉華對旗下豪宅項目嘉御山一直採取惜售態度，呎價未有顯著下調，在股市下滑的環境下，該盤近期銷情亦趨淡靜。而慧芝湖花園第2期推遲至9月才推盤，觀乎目前內地一線城市成交及樓價均未見起色，該盤能否於9月推出並錄得理想銷情，實成疑問。因此，嘉華要達到今年銷售目標，也許不易。

中港兩地樓市前景不明朗的因素，早已反映於嘉華的估值之上，投資者毋須對此太過悲觀。嘉華於年報中指出，該公司未來5年可供發展之總樓面面積約2500萬平方呎，未來3年計劃推出市場之總樓面面積約1000萬平方呎。不計及08年售樓約175萬平方呎，按其計劃，其餘約825萬方呎將於09年及2010年推出，遠高於08年水平。

土地成本廉 09年見可觀收成

最值得留意的是，嘉華於上海持有的靜安區和徐匯區豪宅項目，位處市中心，地點優越，售價將遠較慧芝湖2期為高。該兩個項目預計將於09年起推出。由於嘉華於早年以低價收購項目，即使樓市弱勢持續並以較低價求售，仍可望為嘉華帶來龐大的售樓利潤。按工商東亞預測，嘉華08年入帳售樓收益降至25.64億元，09年大幅上升至61.87億元，相信09至2010年才是嘉華售樓收成期。

大行摩根大通預測，其每股資產淨值（NAV）約為8.8元；工商東亞預測其每股NAV為7.22元，前收市價3.18元較之折讓幅度達到56%至64%，估值頗為偏低，現價已具吸引力。

若港股反彈持續，短線博反彈的話，嘉華未必可跟貼大市升勢。不過，但論長線，嘉華相對新地、長實（0001）更具持有價值。

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