嘉華是價值投資, 而且如果你現價買入, 正是用$0.5 去買$1 的東西, 買入原因不是P/E 低, 因為這只是出售銀娛一次性收益所影響, 買入原因亦不只是它土儲較豐富, 不少地產股都有此情況, 買入原因是因為它hold 了極多上海地, 09-10年會在上海推出不少樓盤, e.g 靜安區(是有百年歷史的貴族地段, 有如香港的九龍塘)、徐匯區 (是後起之秀, 暫為上海呎價最高地段)、閔行區 (新開發區, 發展商致力打造中)等, 筆者對上海有點認識, 這些地方是一塊寶瑰, 升值潛力極高。
衡量此股價值的確令筆者費了不少勁, 因為80%資料並不可能於年報顯示。如果你將整公司的資產淨值除以發行股數, 你會發現嘉華只值$3.8左右, 但如果在較具規模的會計師樓當過核數, 你就會發現發展中及可售物業只會用了成本入帳, 即麵粉價! 這樣就等如你$4入了滙豐, 但現在升至$130你都當自已資產有$4!!
計此股的麵包價是要每個發展項目地點附近的成交呎價(即市值)乘總面績, 找出人民幣升值%, 再將所以項目現金流折回現值, 即 net present value, 再減去已修改的負債, 得出的才是真正NAV (net asset value), 大約是$8 以上, 再者, 它目前可動用資金高達80億, 負債比率只有15%, 財政狀況非常健康。
不過, 請勿借錢去買, 用NAV亦有盲點, 下篇會再談173 的detail 再一次希望大家細心研究。
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