May 23, 2008
我對本港經濟及樓市的愚見
筆者和朋友閒談間都會提起近日積極投資於樓市的事. 但他們大部份都看淡樓市. 他們的觀點如下:
- 香港經濟並非如想像中那麼好
- 見過97風暴怕怕
- 一般人無錢買樓 (筆者同意, 認為背後意思即係租金會上升, 因為點都要住架!)
- 港元要同美元脫勾香港經濟先會好, 樓市先會升(呢個筆者聽到真係O晒咀)
香港經濟已經趨向M型, 富者越富, 貧者越貧. 不思進取的當然享受不到GDP上升7.1%所帶來的益處. 雖然他們的工資最後都會上升, 但已被通帳這隻洪水猛獸打得遍體鱗傷.
息口和貨幣價值息息相關. 由於港元是與美元掛勾, 所以息率或多或少都會跟美國走, 否則聯繫匯率便名存實忙. 美國低息美金就會跌, 香港也會低息, 港元便不值錢. 聰明錢最終會流向高息貨幣, 沽港元買外幣或人民幣. 或買入用港元結算的商品, 例如樓. 因為在高通帳情況下租金回報都高過定存, 所以資金一定會慢慢咁流向樓市或其他高息回報的資產上. 這只是息口和通帳對樓市的影響, 仲未計供不應求的因素.
至於有人說要等港元要同美元脫勾之後香港經濟先會好, 樓市先會升, 我真係O晒咀. 香港息口因為美國減息而變得很低, 但美國減息係因為美國經濟轉差. 香港經濟增長仍然非常強勁, 但息口卻因聯匯而減低. 在本身熱哄哄的經濟上再減息, 筆者覺得這等於火上加油, 逼人去投資.
如果港元脫勾的話, 一定不會跟人民幣掛勾. 因為人民幣不是自由浮動的貨幣, 而且港元對中國來講起了國際貨幣的作用, 如果港元跟人民幣掛勾的話, 那為什麼我們不直接用人民幣? 港幣便沒有存在的價值.
而且脫勾後即代表港元不再受美元影響, 筆者能估計到的是即時加息壓抑通帳… 至於到底應不應該脫勾, 筆者不知道. 但可以肯定的這是一個長遠的政策, 而且已經實行了幾十年效果良好, 估計港府不會輕率話脫就脫.
筆者繼續看好本港經濟及樓市的原因:
- 負利率持續. 就算息口回升, 只要通帳持續高過息口便無須擔心樓價會下跌. (2004年已有報章報導話加息會令樓市爆煲, 但到現在有爆過嗎?) 當然息口上升這單一因素是不利樓市, 但同時也有其他利好因素例如高通帳及供不應求. 要睇下邊個因素”大力D”.
- 工資遲早會跟通帳上升.
- 持續貶值及低息的港元只會令以港元作結算的高息資產價格不斷上升. 除非港元息口上升至高過通帳(即港元升值), 否則本港樓市不可能跌.
Comments on 我對本港經濟及樓市的愚見 »
Wilson @ 5:17 pm
Hi Colin, another new post, I am nearly becoming as a giraffe to wait for your post..haha..
Well, I am planning to buy new flats and would like to buy some “old flats” in Tai Kwok Tsui, around 700K each, I wanna buy 4 flats and rent it out for 4-5 yrs….
The stragies behind is that :
1) the rental is relatively higher (around 5.5 to 6K rental)
2) Monthly cashflow can be received
3) As the flat is in small amount I can redeem the flat after few years (I can save 15 to 20K a month), the property will be mine and I can use it for remortgage whenever I want…
4) Tai Kwok Tsui will be re-developed soon, and if they are acquired by developers in few years time, the property will be increased in huge…even not, the higher rental can generate a reasonable income and give me a faster rate to finish the mortgage..
What do you think about my proposal? Your opinion is always counted and appreciated!
Wilson
大口仔筆記 @ 6:25 pm
大口仔再加一點，今次樓市升幅係有實質租金升幅支持，從多方面的資料顯示，現時租金對樓價比率維持於5.5%以上。從來都相信樓市係由租金及實質供求所決定，有如此實質的租金收入支持樓價，大跌？大口仔都O咀….
Andy @ 12:38 am
大角咀舊樓區小心出現租霸
火燎森 @ 2:55 pm
totally agree with u ~~~~~~~~
ET仔 @ 11:08 pm
Wilson, 大角咀舊樓收租已比以前回報率低，因為不少人都看到舊區重建概念。另外，舊區出現租霸也是一個問題。我會傾向投資一些中小型單位 (e.g. 700呎或以下)的兩房及三房單位，因為未來市場最缺乏的是這類單位。上車盤因為未來供應不足而有上升空間，中型單位有實際換樓需求。
區份方面，我認為將軍澳、沙田及九龍灣都好，因為全部交通方便，人均收入較高，出現租霸機會亦較低。
小弟對大角嘴頗有認識，因為由細就在那裡讀書長大。那區品流比較複雜，遇上租客欠租，其實很難追討，而且該區需求亦不及上述三區。
不知Colin 和火兄怎樣看?
火燎森 @ 12:12 pm
ET 兄,
其實我只是較認識TKO , 其他認識不多了………….
Colin @ 10:17 am
認識一區就夠, 無謂分散, 唔熟唔做痳!